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我在美国做地产经纪的那些事

第一篇博客，讲讲我在美国新泽西州做地产经纪的那些事。我从2014年入行做到千万金牌地产经纪，有很多东西值得分享，这篇说下怎样开始的。先说说怎么加入地产经纪。在美国对地产经纪的要求是年满 18 岁，有高中文凭，是公民或绿卡，没有犯罪记录。通过州里的地产合格考试后加入一家地产公司，成为房地产中介销售人员，称做A gent, Salesperson, 统称Realtor 。公司和我们采取分成制，所有人没有底薪。还要交其他一些费用，办公费用，市场开发费用等。每年要买地产职业保险，如果和客户发生纠纷诉讼，保险会帮你赔付。地产经纪都是按州颁发执照的，新泽西的只能做新泽西州的。如想做纽约和宾州的，那就要再通过他们的考试，但不用再上课了。进了公司以后，看到同事们并不是像我想象的样子，大部分经纪人都非常年轻，上过大学，男的多些，这让我有些意外。我刚来美国的时候，华人地产经纪人都是台湾来的，在家带孩子的house wife。传统的地产经纪的做法，就是打电话，每家敲门问，聚会中认识，教会中认识，但没有像国内站在楼盘大门外发传单的那种。现在网络时代已经彻底改变了这种传统的方式，打电话效果不大，敲门问的也很少了。现在主要是通过 Facebook 微信，也就是网上社交模式了。那么还有是在公司等着人上门来的，还是有些客户上门的。朋友、熟人介绍还是占有很大的比例。我发现每个成功的经纪人做市场的方法，都各有一套，别人不能够轻易复制。像有做了时间很长的， 20 多年的。那么这些人呢？以前都是传统的做法，长期积累的客户，在当地有一些名气，他们的地位很难撼动。新进入这个行业的人，从零开始，找到自己的优势特点开发市场。很多没有能力开发市场的人在三年内就被淘汰了。如何开始？当新人进入公司以后，公司会安排一个资深经纪人带，师傅也会从你的每单收益中提成，但新人毕竟学到很多东西。一般先从租房开始，自己先去熟悉楼盘和社区。有些大楼是只租不卖的，有专门的租房办公室，那就走进去自我介绍，跟他们讲，我是地产经纪人，可以帮你们介绍客户，然后问佣金怎么给。在美国租房的佣金是一个月的房租，要和房东经纪人和租客经纪人平分。刚开始要在网络上做出租广告，像 craigslist ，自己没有房源，别人的房源需要别人同意才可以发，怎样才能让租客来找你，这个还是要有些技巧的。等要租房的客户来找我，带他们去看房。我要

Jersey City PATH地铁到纽约曼哈顿

泽西市 Jersey City 是新泽西州到纽约曼哈顿最近的城市，相距2 公里，哈德逊河一河之隔，类似上海浦东和浦西的相对位置。从泽西市到纽约曼哈顿 , 最便宜最快最方便的交通是乘地铁PATH，单程车票 $2.75 ，十几分钟既可达曼哈顿下城或中城。到曼哈顿交通便利也是购房者来Jersey City买房的主要原因，现在泽西市有80%的居民在纽约Manhattan工作和学习。 Jersey City地铁PATH ( Port Authority Trans-Hudson ) ，前身叫 H&M( Hudson & Manhattan Railroad)，从 1910 年开始使用，连通新泽西州泽西市和纽约曼哈顿，现全天 24 小时运行。地铁路线如下图所示。泽西市中心 Downtown Jersey City 共有 3 个 PATH 地铁站，分别设在泽西市老城区的 Grove St 车站 , 河边新区的 Newport 车站和泽西市金融中心的 Exchange Place 车站。地铁从 Exchange Place 到曼哈顿世贸中心仅需要 7 分钟。地铁从 Newport 到曼哈顿中城 33 街需要 20 分钟，途径曼哈顿的车站有 Christopher 街、 9 街（纽约大学站）、 14 街和 23 街。 PATH已计划开通到 Newark Airport ，以后从Jersey City去纽瓦克机场就更方便了。买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。联系 Alex Bao 电话 (201)881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

新泽西买房流程的7个步骤

准备在新泽西买房需要了解新泽西买房流程，我总结了新泽西购房7个步骤。这是我在2015年8月8号《世界日报》上的一篇文章，美国中文报纸都是用繁体字，下面内容可以看到。准备在新泽西购房的买家要做些初步准备，要了解自己的预算和明确自己的需要，然后找个经验丰富的经纪人帮助你分析细化，并保证在交易中不会出差错。在新泽西州，卖家会支付房地产经纪人的佣金，作为购房者，找个经纪人帮助何乐不为呢。下面我就逐步讲下在新泽西买房的步骤。預算：您需要確保您能負擔得起什麼樣的房子或您的買房預算是多少。您應該與房地產經紀人溝通，制訂一個詳細的預算，以便能確定您每個月能支付多少貸款。如果要貸款買房，需和貸款專員聯繫，獲得銀行預批信（ pre-approval letter ），寫明房款首付和最大貸款金額。需提供近 2 年報稅表、 3 個月工資單和個人信用分數。信用分數可以到 www.creditkarma.com 這個網站免費查看下載。選房：您需要列出幾個適合您居住的社區。您需要考慮您的上下班時間、學校、該社區的房子價格範圍、物業稅等。一個好的房地產經紀人能預見到您的一些需求，並能給您提供幾個適合您家庭的社區選擇。看房：要想找到完美的房子，您可能需要參觀一些開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用，內部使用 MLS 系統（ multiple-listing-system) ，地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料，預約看任一房。房源公佈在內部 MLS 要比 ZillowTrulia 等公開網站早幾天。找一個有經驗溝通好的仲介做你的代理，在第一時間掌握新房源，會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈，一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會。簽合同：當你選中房子後，經紀人代你向賣家提交購房合同，並附上你的銀行預批信。經過討價還價，最終達成一致價格，賣家在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後，需啟動律師審核程式（ attorney review ）。雙方律師通過後，購房合同才正式生效。也就是說，在律師審核期間內，如果任一方改變主意不想交易了，可以無理由退出，不承擔任何責任。合同生效 10 天內，買家需向賣家律師帳戶（ attorney trust account ）付約定的押金，一般是購買價的 10% 。驗

新泽西买房费用（额外费用）

除了买房的房款外，在新泽西买房还有哪些费用，需要在什么时候交？我在这里为要在新泽西买房的客户做个说明。在美国买房，买家不需要付地产经纪佣金 (commission) ，佣金是由卖家出的，一般是房屋售价的 5-6% ，卖家经纪和买家经纪平分。买家经纪人对买家来说是免费服务，当然经纪人会为你努力工作，争取成交，才能拿到佣金。除房款外，买家需要支付的额外费用如下： 1. 律师审核费： $1000-$1500 你的购房价格被卖家接受后，在新泽西州要求开始律师审核 (attorney review) 。找好律师后，客户一般先交一半费用，等审核通过后， closing 时再交剩余部分。如果没有通过审核，则剩余部分不需要付了，那么这个房子购买到此结束。费用多少是律师定的，我推荐客户找熟悉当地房市情况的本地律师，对可能出现的问题有解决方法，律师都很忙经常出庭，他的助手及时转达情况也非常重要。 2. 买房定金： 10% 购房价（这个不是额外费用，最后交房时算做部分首付）律师审核通过后，合同正式生效。买家需在 10 天内将合同中约定的定金存到卖家律师第三方账户 (attorney escrow account) ，可以寄张个人支票，定金一般是购房价的 10% 。 3. 房屋检验费： $300-$700 律师审核通过后，你要安排做房屋检查，请有新泽西房屋检查执照的房检师 (inspector) 上门检查，验房当天当场写张支票给验房师付清费用，验房师会在 48 小时内出验房报告。验房费是根据房屋大小来收的，有地下室的要检查氡气（ Radon ），房子越大费用越高，公寓一般三四百。 4. 银行房屋估值费 (appraisal): ~$800 银行贷款审核中会派第三方的房屋估价员 (appraiser) 到你购买房屋上门测量和评估，给银行提供估值报告，银行会按照这个价值放贷。下面这些费用都是在最后交房 (closing) 时候付清： 5. 产权检查费 (title search) ： $300-$500 律师负责查清房屋产权是否合法，有无其他债权人，律师收取这个产权检查费用。 6. 产权保险费 (title insurance): ~0.4% 购房价这是一次性付清的费用，保险公司为以后万一出现产权争议打官司替你出所有费用。贷

Jersey City买房2019房价趋势分析

Jersey City 房价从 2014 年开始，连续 5 年每年平均涨幅 8% ，是新泽西州升值最快的城市。凭借 Jersey City 得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通，泽西市与纽约曼哈顿一河之隔，乘地铁 10 分钟即可到达曼哈顿，这样吸引了在纽约工作的购房者来 Jersey City 买房。 2019 年整个美国楼市在做调整，泽西市房价明显下降，自 2018 年下半年到本文 2019 年 4 月， Jersey City 房价降幅 10% ，主要是 Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310) 的高档公寓康斗，也是前几年升值最快的地区。这次房价下降的原因有两个，一是美联储在 2018 年连续升息，造成购房贷款利息上升了一个百分点， mortgage rate 从 3.5% 升到 4.5% ，使得购房者的贷款额度能力下降，有些人买不起房了。二是 Trump 2018 年税改，地税加上州税的抵税额不得超过 1 万元，这对高地税的新泽西州影响很大，房价 50 万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个 1 万元限制，这样买房减税大打折扣，也让购房者再加考虑。对 Jersey City 来说，还有个市场原因。 2018 年泽西市新建公寓大楼 99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost 的新房销售分流了客源，减少了买二手房的买家。这些新房共有 1500 多套 condo, 现在已售 40% 左右。这里我说句题外话，买新房第一次去看房，一定要请个经纪人带你去看，这样可以谈到好的价格，有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。那么就以上情况，我对 Jersey City 房价未来走势做些分析。先从基本面看， Jersey City 地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化，所以来 Jersey City 买房的长期需求不会变化，长期看 Jersey City 房价将上升。那么目前 Jersey City 房价什么时候会反弹？去年影响买房意愿的两大因素，第一是贷款利率有所缓和，美联储已宣布今年停止加息，这对购房者是个福音，目前贷款利率已有所下降，而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点，现在仍是买房的好时机，是利好。第二 Trump 税改已经实施

新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍

这是我在 2015 年 9 月 19 日《世界日报》上介绍新泽西到纽约曼哈顿通勤地区及房地产情况。紐約曼哈頓作為世界金融中心，房屋地產一直受到國際買家的青睞，房價節節攀升，居高不下，讓在曼哈頓工作的新移民望而卻步 , 所以越來越多的買家轉向與曼哈頓一河之隔的新澤西州置業。針對曼哈頓工作人士購房需要，新澤西資深地產經紀鮑博士 (Alex Bao) 按地鐵、汽車、火車三種到達曼哈頓的交通方式對新澤西幾個通勤地區做了重點介紹。乘地鐵：離紐約最近的澤西市 ( 澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅 3 英里，地鐵 10 分鐘可達曼哈頓下城世貿中心，地鐵 20 分鐘到中城，澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便，而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便，房價便宜，很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住，澤西市也因此被稱做紐約 “ 第六區 ” 。澤西市中心有 3 個 PATH 地鐵站通往紐約曼哈頓，全天 24 小時運行。澤西城地鐵 10 分鐘可達曼哈頓下城， 20 分鐘可達曼哈頓中城 33 街。因為澤西城交通便利，這裡的房屋出租市場非常火，價格合適的幾天內就可以租出去，一室屋月租金 $2100-$2600 ，所以澤西城買房作為投資也非常不錯。除此之外，乘地鐵可到紐約的地區還有緊鄰澤西市北面的霍博肯 (Hoboken) ，乘地鐵 10 分鐘就可到曼哈頓，所以有很多在紐約上班的白領選擇在這裡居住。這裡的房子比較老，公寓樓房多是三到五層磚房，街道整齊，風景秀麗。這裡居住的大多為單身或年輕沒有小孩的夫婦，上班時間街道上非常安靜。城裡有一條主要街道華盛頓大街，兩側都是餐館和商店，一到晚上餐館酒吧燈火輝煌，非常熱鬧，和白天相比真是兩個世界。史蒂文斯理工學院位於此城，著名網球運動員張德培 (Michael Chang) 在此出生，霍博肯是 Baseball 發源地。乘汽車：在曼哈頓中、上城工作的可以考慮靠近林肯隧道和華盛頓大橋附近的城市，沿著哈德遜河從北向南依次排列分別是：李堡 (Fort Lee), Edgewater, West New York, Weehawken, 乘通勤汽車 20-30 分鐘到曼哈頓 42 街。李堡的房子新，學區好，有很多中、日、韓亞裔居民，治安環境不錯，有名的 Mitsuwa 日本超

Jersey City买房泽西市买房

我介绍下Jersey City 泽西市，这也是我主营房屋销售地区之一。做为泽西市较早的华人地产经纪，我经历看到了泽西市近年来的发展，它靠近纽约，仅一河之隔，有地铁去曼哈顿，房价约是纽约的一半，环境安静优美，远离都市嘈杂，来此租房和购房的越来越多，近年来泽西市受到在美国买房置业客户的青睐，泽西市房价稳定上升，人口增加很快，泽西市已超过钮瓦克成为新泽西州第一大城市。近期又有新的楼盘正在销售，99 Hudson（哈德逊99）是中海集团建设，将于2020年初交房，是新泽西州第一高楼，先正在热销。新泽西州第一高楼 99 Hudson 地理位置新泽西州泽西市（泽西城）与曼哈顿下城隔河相望，从泽西市中心 Grove St. 到曼哈顿世贸中心 WTC 距离仅 3 英里，开车 15 分钟，地铁 10 分钟。由于泽西城到纽约市非常方便，很多在曼哈顿工作的人在这里居住，泽西城也因此被称做纽约“第六区”。城市建设从 1980年开始，泽西市（泽西城）对downtown地区实行改造，在原来rail yard地方建起公寓楼和办公楼。2000年后，很多银行金融公司迁往泽西市Exchange Place金融中心，如UBS, Goldman Sachs, Chase Bank, Citibank, and Merrill Lynch。大部分沿河岸高层公寓大楼是在2006年后建成。地铁交通 Downtown Jersey City是泽西市中心，有3个PATH地铁站，通往纽约曼哈顿，分别设在Grove St., Newport 和Exchange Place。从泽西城10分钟可达曼哈顿下城世贸中心WTC，20分钟可达曼哈顿中城33街。房产市场泽西市（泽西城）中心房屋以公寓康斗为主，合作公寓不多， single family house很少。康斗又可分为两类：一是较新的高档公寓大楼，主要沿waterfront，有配套设施健身房、游泳池、doorman, Manhattan view,价格较高，一室在50W-70W；二是较早的brownstone建筑，在historic area，一室在30W-50W. 泽西城房屋出租市场非常火，主要是租给在纽约曼哈顿工作和学习的人士，价格合适的一个星期内租出去。一室月租金 $2100-$2600，二室月租金

新泽西适合购买投资房出租地区和类型

在新泽西买投资房出租的回报率有多少？新泽西什么地区最适合投资买房呢？做为新泽西州资深地产经纪人，我在这里为要在新泽西投资买房的客户讲讲。我把投资地产总结为两种投资理念，你先对照下你是偏向哪种类型，这样在新泽西买房的选择就有所不同。一是价值投资买升值空间大的房产，二是现金流投资追求高出租回报率，两者对房产地区要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型，然后推荐合适的地区和房子。想两者兼得，既想要升值快又想出租回报率高，两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的偏向于价值投资，这样的房子靠近地铁地段好，或学区好，升值潜力大，房价高所以租金回报率低，好处是房子好租，房客信用好，管理起来省心，获得出租回报并加上房子升值。而在新泽西或纽约本地居住的投资者偏向于现金流投资，追求出租回报，这样的房子房价不是很高，地区一般，房子可能不会升值但出租回报率高，而这样的投资者往往要多花些时间和精力管理和维护房子。新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢？新泽西地产税大约是房价的 2% ，在美国属于地税比较高的州，这影响投资回报率，那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢？我这些年对新泽西地产做了很多研究，发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资，关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍。 Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近，地铁十几分钟到纽约，房子升值空间大，但因为房价高，租金回报率在 2-3% 左右，属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车和汽车沿线附近的房子，有些回报率可以到 8% 。新泽西有 500 多个城镇，城镇之间地税还是有较大差别，低地产税又交通方便的地区，出租回报率就比较高。像 Hudson county, Somerset county, Middlesex county 的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高，当然要看房源的具体情况，熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。哪种房子类型更适合投资呢？公寓 Condo, 联排 Townhouse, 独栋房 Single Family House, 多家庭房子 multi-family ，那个更适合投资呢？如果你是价值投资者，城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者，多家庭房是首选，因为它只交一个房子的地

99 Hudson哈德逊99号买房优惠价格

我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人，和新房销售99Hudson哈德逊99有深度合作，开发商也愿意和经纪人合作带来客源，我可以为买家谈新房折扣的优惠价，保证比买家自己去sales office获得更好的价格。注意，第一次去看房必须由我来预约和带客户去，这是所有新房New Construction要求，否则不算经纪人的客户。 99 Hudson 中海建设的哈德逊99号位于Jersey City泽西市金融中心Exchange Place，项目由两栋楼组成，公寓部分是由一个79层的主楼组成，包括了781套可以销售的公寓，将成为新泽西州泽西市最高的大楼，超越了旁边的高盛集团在泽西市的总部。副楼为7层，有大概600个停车位，一层有约1500平米的零售商业空间。中海哈德逊99号定位于高级公寓，因此配套设施非常齐全，都是按照五星级的标准来建设，住户可以免费享用健身房、游泳池等等。每套公寓都是精装修，家电也都是配备好的。现已开始预售，2020年初建成交房。买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

Jersey City学区公立学校怎样

Jersey City 学校怎样？很少有人介绍。我做为 Jersey City 资深地产经纪人对泽西市学区有深入了解，近10年越来越多华人选择在 Jersey City 买房或租房定居， Jersey City 学校也变得越来越好。客户买房时了解下学区情况，对今后房屋保值增值都有帮助。我介绍下 Jersey City 两所最好的公立学校。 Cornelia Bradford Elementary School ：也叫 No.16 小学，它是泽西市最好的公立小学，也是哈德逊河岸所有城市中最好的小学，这些新泽西河岸城市包括 Jersey City, Hoboken, Weehawken, Union City, West New York, Guttenberg, Edgewater, Fort Lee 。它在 Greatschools 上得分是 9 分，满分是 10 分。 No.16 小学在 2014 年当时是 7 分，随着这几年师资和生源水平提高（目前亚裔学生占 58% ），它的质量在稳定上升。 No.16 小学坐落在 Jersey City Paulus Hook 区域，学区内可供购买的高档公寓有 77 Hudson, Gulls Cove, Trump Plaza, Grove Point, Portofino 等，中海公司在建的 99 Hudson ( 哈德逊 99) 也在这个学区内。麦克纳尔高中 Dr. Ronald McNair High School ：麦克纳尔高中是泽西市最好的公立高中，在新泽西州排名第二的公立高中，它在 Greatschools 上得分是满分 10 分。其中亚裔学生占 45% 。麦克纳尔高中被美国教育部选为蓝丝带学校 (Blue Ribbon School) ，新泽西州 328 所公立高中学校中仅有三所高中入选。买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以通过国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。联系 Alex Bao 电话 (20

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