鲍博士新泽西金牌地产经纪人

Jersey City Newport 是泽西市重建规划建设的新社区，在原来哈德逊河边旧码头上建起，和纽约曼哈顿隔河相望。 Newport 社区生活非常方便，有 Morton Williams 超市， Starbucks, 一流的健身房， 有大家喜爱的意大利餐馆 Batello  Restaurant ，可步行到 Newport Mall, 去纽约交通也十分方便， 走到 Newport PATH 只需要 5 分钟，乘地铁 10 分钟就到曼哈顿。现在来 Newport 租房和买房的越来越多。 Newport 有 12 栋是出租大楼只租不卖，只有 5 栋大楼是康斗公寓可以买卖。 下面我对 Newport 这几个 condo 大楼做个简单介绍，具体房型、价格、物业费、地税、租金、在售等情况可以和我咨询。 “Shore Club North” 地址 1 Shore Lane, Jersey City NJ 07310 2008 年建成， 28 层高，共有 221 个单元，一室、两室、三室康斗， floor-to-ceiling 落地窗，看曼哈顿和河景，中央空调和供暖。平均单价 $725/ 平尺。 “Shore Club South” 地址 20 Newport Parkway, Jersey City NJ 07310 2008 年建成，和 “Shore Club North” 是同一个开发商，它是南楼，和北楼 ”Shore Club North” 的房型及使用的材料和建筑风格一样。位置更靠近地铁，景观也好，平均单价 $820/ 平尺。 “J ames  Monroe” 地址 45 River Dr South, Jersey City NJ 07310 1988 年建成，是 Newport 最早建成的大楼，在 Newport 中心位置， 34 层高，共有 443 个单元，房间内部旧些，每层有洗衣房，价钱比较低， 平均单价 $665/ 平尺。 “Park and Shore” 地址 2 Shore Lane /75 Park Lane, Jersey City NJ 07310 这是 Newport 最新楼盘，将于 2020 年初交房， 包括两栋各具特色的住宅楼。 第一栋住宅楼 Shore House 临岸公馆位于 2 Sho

新泽西州的Bloomfield和Nutley是在Newark北边的两个小城镇，知道的人不多，但最近两年到那里买房的人多起来，房价也开始上涨。最近我有两个客户在Bloomfiled买了房，漂亮的独栋家庭房40几万，都非常满意。 Bloomfield之所以引起购房者的注意，是因为它交通方便而且房价便宜，50万以下可以买到带中央空调精致的三房独栋房。交通方便，有汽车192去纽约，有多路汽车到Newark Penn Station或到附近的火车站。尤其是Bloomfield北部靠近Brookdale公园附近的房子最为抢手，有9分小学，买房会出现multi offers情况。Bloomfield和它邻居Nutley环境优美，学校中等，白人居民为主。 根据我对新泽西通勤地区的了解，想在1小时通勤到纽约上班，50万以下能买到舒适、环境好的独栋房，Bloomfield和Nutley目前是最好的选择。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 新泽西适合购买投资房出租地区和类型 Harrison买房投资出租市场前景 Rutgers罗格斯大学附近买房子和房价 Weehawken买房 威霍肯买房 Hoboken买房 霍博肯买房 Jersey City买房 泽西市买房

Jersey City 房价从 2014 年开始，连续 5 年每年平均涨幅 8% ，是新泽西州升值最快的城市。凭借 Jersey City 得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通，泽西市与纽约曼哈顿一河之隔，乘地铁 10 分钟即可到达曼哈顿，这样吸引了在纽约工作的购房者来 Jersey City 买房。 2019 年整个美国楼市在做调整，泽西市房价明显下降，自 2018 年下半年到本文 2019 年 4 月， Jersey City 房价降幅 10% ，主要是 Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310) 的高档公寓康斗，也是前几年升值最快的地区。 这次房价下降的原因有两个，一是美联储在 2018 年连续升息，造成购房贷款利息上升了一个百分点， mortgage rate 从 3.5% 升到 4.5% ，使得购房者的贷款额度能力下降，有些人买不起房了。二是 Trump 2018 年税改，地税加上州税的抵税额不得超过 1 万元，这对高地税的新泽西州影响很大，房价 50 万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个 1 万元限制，这样买房减税大打折扣，也让购房者再加考虑。 对 Jersey City 来说，还有个市场原因。 2018 年泽西市新建公寓大楼 99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost 的新房销售分流了客源，减少了买二手房的买家。这些新房共有 1500 多套 condo, 现在已售 40% 左右。这里我说句题外话，买新房第一次去看房，一定要请个经纪人带你去看，这样可以谈到好的价格，有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。 那么就以上情况，我对 Jersey City 房价未来走势做些分析。先从基本面看， Jersey City 地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化，所以来 Jersey City 买房的长期需求不会变化，长期看 Jersey City 房价将上升。那么目前 Jersey City 房价什么时候会反弹？去年影响买房意愿的两大因素，第一是贷款利率有所缓和，美联储已宣布今年停止加息，这对购房者是个福音，目前贷款利率已有所下降，而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点，现在仍是买房的好时机，是利好。第二 Trump 税改已经实施

我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人，和新房销售Park Shore泊岸公寓有深度合作，开发商也希望经纪人带来更多客源，我可以为买家谈新房折扣的优惠价，保证比买家自己去sales office获得更好的价格。注意，第一次去看房必须由我来预约和带客户去，这是所有新房New Construction要求，否则不算经纪人的客户。 PARK∣SHORE（泊·岸） 包括两栋各具特色的住宅楼75 Park Lane 和 2 Shore Lane， 坐落于曼哈顿对岸的泽西市Newport地区，与曼哈顿下城的世贸中心及华尔街隔河相望，乘地铁10分钟可达曼哈顿。泽西市紧邻曼哈顿，地铁交通十分便利，被称为纽约市的“第六区”，“西华尔街”。Newport地区位于泽西市的商业中心，众多在曼哈顿工作的高级白领、华人精英和名校学生居住在Newport。自2000年起，包括高盛和摩根斯坦利等多家全球著名金融机构进驻泽西市，高素质的居住人群，成熟的社区环境，使Newport成为大纽约地区著名的高档住宅小区，也成为越来越炙手可热的房地产市场。 第一栋住宅楼公园大道75号，提供多种户型组合，将建有一流的便利设施。75 Park Lane共包括359套设计雅致的住房，从单身公寓到三居室公寓，再到豪华顶层公寓，各种户型应有尽有，将成为泽西市卓尔不群的公寓住宅。 第二栋住宅楼临岸公馆位于2 Shore Lane，紧邻75 Park Lane。Shore House，共包括71套精心设计的一居室和两居室住宅，装修采用翠贝卡和布鲁克林两个街区常见的现代奢华工业风。 Park|Shore将由中建公司建造，共享与许多著名纽约共管公寓相媲美的度假村式便利设施。这些经过精心设计的、舒适宜人、质量一流的便利设施包括私家游泳池、设施先进的水疗和健身中心、儿童游乐园、屋顶休息厅、游戏室和高尔夫模拟器、带有私家餐厅的品酒廊、多媒体休息厅以及联合办公和会议空间等。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao

我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人，和新房销售99Hudson哈德逊99有深度合作，开发商也愿意和经纪人合作带来客源，我可以为买家谈新房折扣的优惠价，保证比买家自己去sales office获得更好的价格。注意，第一次去看房必须由我来预约和带客户去，这是所有新房New Construction要求，否则不算经纪人的客户。 ​99 Hudson 中海建设的哈德逊99号位于Jersey City泽西市金融中心Exchange Place，项目由两栋楼组成，公寓部分是由一个79层的主楼组成，包括了781套可以销售的公寓，将成为新泽西州泽西市最高的大楼，超越了旁边的高盛集团在泽西市的总部。副楼为7层，有大概600个停车位，一层有约1500平米的零售商业空间。中海哈德逊99号定位于高级公寓，因此配套设施非常齐全，都是按照五星级的标准来建设，住户可以免费享用健身房、游泳池等等。每套公寓都是精装修，家电也都是配备好的。现已开始预售，2020年初建成交房。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com  Line alexbao2000

Harrison预计 将是下一个大规模房地产开发的城市，从 Harrison乘坐PATH 地铁到曼哈顿只需 20 分钟，是个重要通勤城市。继 Jersey City Newport 于 2000 年代规划开发完毕， PATH 沿线的 Jersey City Journal Square 目前正在进行大规模商业和住宅楼建设， PATH的 下一站 Harrison 也在规划开发。 早在 20 世纪 90 年代中期，哈里森就计划将高速公路280以南的原工业区转变为住宅用途，从而实现一系列河滨重建计划 ， 最近一次市政规划报告在 2012 年发布。 最终 整个开发计划包括 Passaic 河沿岸约 275 英亩土地，超过Harrison总土地面积的 30 ％. 市政府利用 税收减负计划激励建筑商将原有的工业厂房用地用于住宅转换和商业开发。 一个新的 商住综合大楼在  1 Harrison Ave 和Dey街正在建成， 这个五层楼的开发项目， 位于 Passaic 河沿岸 ， 毗邻通往纽瓦克的大桥， 有 260 单元， 其中还包括 267 个停车位，距离 Newark Broad Street 火车站仅有几步之遥。   PATH 正在投入 2.56 亿美元的重建取代拥有 80 年历史的哈里森老车站。 新车站采用通风良好、光线充足的玻璃和钢架设计的现代化设施， 现代化的电梯，加宽的楼梯和通往平台的自动扶梯。 它还有一个扩展的平台，可以在未来的 Newark-WTC路线上使用 10 节车厢列车。 2018年10月西厅已投入使用， 计划将于 2019 年中期将完成东厅，同时在车站及附近地区提供其他设施和服务。 Harrion紧邻NJIT（New Jersey Institute of Technology）大学和Rutgers罗格斯大学分校，这两个学校的学生大多来Harriosn（也包括East Newark地区） 租房 。在高速280以北是Harrison老城区，两家庭三家庭房子比较多，适合租给学生居住，目前房价在50-80万。 投资买房要有些先见，比别人早一步占位，等城市基础设施开发建成，房价也会升值。我看好Harrison前景发展。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产

Rutgers University 罗格斯大学附近买房子哪里比较好？现在有不少中国留学生的父母为孩子在罗格斯大学附近买房子，他们希望孩子大学四年可以住，毕业后可以把房子租出去或卖掉房子。这是不错的经济账，但人在国内不清楚新泽西州房地产情况，也不了解罗格斯大学附近买房的选择，以及在美国新泽西买房流程，我经常收到这样的咨询。 针对上面对房子的要求，先打算自住 4 年，然后 出租或卖出，我给一些建议，买房可以联系我。 如果要求能走到学校，就选择在罗格斯主校区所在城市 New Brunswick 买房，可买独栋家庭房，如 3 卧室 2 卫这样的房子，价格在 30 万 -50 万，房价反映在房子地点位置和房屋状况，如果想省心打理的可选择 Townhouse 类似国内联排别墅，价格在 20-30 万，或最简单的两室公寓 Condo ，价格在 20-30 万左右。 如果自己有车或愿意坐几站汽车到学校，可以考虑在罗格斯大学周边城市买房子，推荐 Edison, Highland Park, Piscataway 这几个城市，房价和 New Brunswick 差不多，房子选择多些，环境安静些。 特别提醒来美国全款买房的客人，要把银行 存款 证明准备好带来，存款银行必须是 大陆境外的银行，香港、台湾、美国、加拿大等都可以，因为在美国买房提交购房意向的同时要附上这个房款证明，否则卖家不会谈，经纪人也不会带去看房。 要了解新泽西买房流程可参看我的 新泽西买房流程的7个步骤 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com  Line alexbao2000

在新泽西买投资房出租的回报率有多少？新泽西什么地区最适合投资买房呢？做为新泽西州资深地产经纪人，我在这里为要在新泽西投资买房的客户讲讲 。 我把投资地产总结为两种投资理念，你先对照下你是偏向哪种类型，这样在新泽西买房的选择就有所不同。一是价值投资买升值空间大的房产，二是现金流投资追求高出租回报率，两者对房产地区要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型，然后推荐合适的地区和房子。想两者兼得，既想要升值快又想出租回报率高，两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的偏向于价值投资，这样的房子靠近地铁地段好，或学区好，升值潜力大，房价高所以租金回报率低，好处是房子好租，房客信用好，管理起来省心，获得出租回报并加上房子升值。而在新泽西或纽约本地居住的投资者偏向于现金流投资，追求出租回报，这样的房子房价不是很高，地区一般，房子可能不会升值但出租回报率高，而这样的投资者往往要多花些时间和精力管理和维护房子 。 新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢？ 新泽西地产税大约是房价的 2% ，在美国属于地税比较高的州，这影响投资回报率，那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢？我这些年对新泽西地产做了很多研究，发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资，关于通勤地区可以看我的 新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍   。 Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近，地铁十几分钟到纽约，房子升值空间大，但因为房价高，租金回报率在 2-3% 左右，属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车和汽车沿线附近的房子，有些回报率可以到 8% 。新泽西有 500 多个城镇，城镇之间地税还是有较大差别，低地产税又交通方便的地区，出租回报率就比较高。像 Hudson county, Somerset county, Middlesex county 的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高，当然要看房源的具体情况，熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资 。 哪种房子类型更适合投资呢？公寓 Condo, 联排 Townhouse, 独栋房 Single Family House, 多家庭房子 multi-family ，那个更适合投资呢？如果你是价值投资者，城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者，多家庭房是首选，因为它只交一个房子的地

这是我在 2015 年 9 月 19 日《世界日报》上介绍 新泽西到纽约曼哈顿通勤地区及房地产情况。 紐約 曼哈頓 作為世界金融中心，房屋地產一直受到國際買家的青睞，房價節節攀升，居高不下，讓在曼哈頓工作的新移民望而卻步 ,  所以越來越多的買家轉向與曼哈頓一河之隔的新澤西州置業。針對曼哈頓工作人士購房需要，新澤西資深地產經紀鮑博士 (Alex Bao)  按地鐵、汽車、火車三種到達曼哈頓的交通方式對新澤西幾個通勤地區做了重點介紹。 乘 地鐵： 離紐約最近的澤西市 ( 澤 西城 Jersey City)  距離曼哈頓僅 3 英里，地鐵 10 分鐘可達曼哈頓下城世貿中心，地鐵 20 分鐘到中城，澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便，而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤 西城到紐約交通非常方便，房價便宜，很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住，澤西市也因此被稱做紐約 “ 第六區 ” 。澤西市中心有 3 個 PATH 地鐵站通往紐約曼哈頓，全天 24 小時運行。澤 西城地鐵 10 分鐘可達曼哈頓下城， 20 分鐘可達曼哈頓中城 33 街。因為澤 西城   交通便利，這裡的房屋出租市場非常火，價格合適的幾天內就可以租出去，一室屋月租金 $2100-$2600 ，所以澤西城買房作為投資也非常不錯。 除此之外，乘地鐵可到紐約的地區還有緊鄰澤西市北面的霍博肯 (Hoboken) ，乘地鐵 10 分鐘就可到曼哈頓，所以有很多在紐約上班的白領選擇在這裡居住。這裡的房子比較老，公寓樓房多是三到五層磚房，街道整齊，風景秀麗。這裡居住的大多為單身或年輕沒有小孩的夫婦，上班時間街道上非常安靜。城裡有一條主要街道華盛頓大街，兩側都是餐館和商店，一到晚上餐館酒吧燈火輝煌，非常熱鬧，和白天相比真是兩個世界。史蒂文斯理工學院位於此城，著名網球運動員張德培 (Michael Chang) 在此出生，霍博肯是 Baseball 發源地。 乘汽車： 在曼哈頓中、上城工作的可以考慮靠近林肯隧道和華盛頓大橋附近的城市，沿著哈德遜河從北向南依次排列分別是：李堡 (Fort Lee), Edgewater, West New York, Weehawken,  乘通勤汽車 20-30 分鐘到曼哈頓 42 街。李堡的房子新，學區好，有很多中、日、韓亞裔居民，治安環境不錯，有名的 Mitsuwa 日本超

2017 年 4 月 21 日大华超市99  Ranch Market 在泽西市开业了，现已两周年庆。大华超市位于 Jersey City downtown 西南角 420 Grand St. 取代了原来的 Pathmark Supermarket 。首家华人超市进入 Jersey City downtown 具有重大意义，商家经过评估看中了 Jersey City 现在和未来华人市场。确实，近十几年来泽西市城市建设可以说是欣欣向荣，随着 Newport 社区的建成，越来越多在纽约工作和学习的华人在泽西市购房或租房落户，华人比例逐步增加，现在 Jersey City Newport约 有 15% 居民能说国语。 Jersey City Ranch99 大华超市开业，改善了泽西市华人的生活。我们以前总是到纽约去买去吃，现在随时在家门口就可以得到平日做饭的食材。大华超市的开业对来J ersey City 买房置业的华人来说是个大好消息，华人生活更方便了。 说来也是运气，我们公司正在开发的一个楼盘 Golden100 就在大华超市 边上，在同一个Plaza，已于今年初破土动工，预计 2020 年底建成，有感兴趣买房的可以联系我，看户型和价格。这是一栋 12 层康斗公寓，有121套康斗公寓，包括Studio、一室、两室和三室公寓，楼下一层是商铺，有游泳池、健身房、车库、储物间，房间全部智能控制（可方便 Airbnb 出租管理）。当初公司买这块地时，并不知道大华会来此开超市，看来运气不错沾了大华超市的光，也预祝新大楼热销大卖。 大华超市 是 全美最大的华人超市 ，在 全国有约 43 家分店 ，总部在加州。 2017 年大华超市首次进入新泽西州，在新泽西一口气开了 3 家，除了 Jersey City, 一家在新泽西 Edison ，还有一家在新泽西 Hackensack 。 大华超市鲜果、蔬菜、肉类、鱼类、干货等品种齐全，超市管理有序。 大华超市也是吃货的福音。每个大华超市都配套有一个 Food Court 餐饮区，台湾小吃，广式小吃，北方小吃，日式拉面，甜点多种多样。像我喜欢吃的北方风味，有 Kings Village 虹 城 的天津 煎饼果子、天津包子、 肉夹馍、烧饼夹肉、卷饼、烤串、炸酱面、砂 锅、 猪耳朵、猪肝、猪肘 子。有 广东 Dim Sum

Jersey City 有哪些公寓大楼有减税 Tax Abatement ？我做为 Jersey City 资深地产经纪人对 Jersey City Tax Abatement 非常了解，对各楼盘的 tax abatement 细节计划非常清楚。泽西市政府为了城市开发， 吸引和鼓励地产开发商在泽西市建房，创造更多就业机会， 2000 年通过市议会决议给与开发商一定额度的地税减税优惠，大楼建成后有 20 年可享受 20%-30% Tax Abatement 。这个 Tax Abatement 实际上是转给购房者的地税优惠政策，借以吸引购房者在 Jersey City 买房，购买公寓康斗享受地税减税优惠。 那么有哪些 Jersey City buildings有tax abatement 呢？我统计了一下， 2007-2017 年之间建成的高层公寓基本都有 abatement, 而泽西市在 2018 年停止了减税计划，所以正在建的 Park|Share 和 99 Hudson 已没有 tax abatement 。 2008 年左右建成的沿河 waterfront 高层康斗公寓都有减税。我把有 tax abatement 公寓大楼列出来供您在Jersey City买房时参考： 新港地区  Newport 1.Shore North Condo, 1 Shore Lane, Jersey City 2.Shore South Condo, 20 Newport Parkway, Jersey City 3.Crystal Point Condo, 2 2nd St, Jersey City 4.Mandalay Condo, 20 2nd St, Jersey City 5.Portofino Condo, 65 2nd St, Jersey City 6.Trump Plaza Condo, 88 Morgan St, Jersey City 7.“A” Condo, 389 Washington St, Jersey City 老城区  Historic Grove St 8.Grove Pointe Condo, 102 Christopher Columbus Dr, Jersey City 9.Gulls Cov