鲍博士新泽西金牌地产经纪人

2022年进入11月，房屋买卖双方呈僵持状态，房价没有大幅下降，因为房源还是很少，虽然没有买家买房，也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房，我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了，房源会越积越多，过几个月卖家会争相降价，争取比别人卖掉快些。 2022年11月12月还有2次加息，贷款利率不会下来，明年应会有缓和，估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了，买家也会出手买房，又会来一波抢，目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初，比较关键，不要错过机会。 值得注意的是，今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员，hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候，如果更多的公司加入，被裁的人急于卖房，有工作的也会恐慌，不敢买房。所以楼市是否大掉，要关注失业率的上升。 买房就找鲍博士，新泽西金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

位于泽西downtown 338 Newark Ave，大楼已竣工，共有32个condos, 现在开始销售，预计2022年12月开始交房。 凡购买新房，我们公司有 1% buyer rebate. 第一次看房，我要在场。 For new construction purchase, my broker will give 1% buyer rebate. I need to be present at the first visit. 1 bedroom $629000+ 2 bedroom $849000+ 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

For new construction purchase, my broker will give 1% buyer rebate. I need to be present at the first visit. If you want to buy 99 Hudson condos in Jeresy City, contact me for details. 凡购买新房，我们公司给 1% buyer rebate. 99 Hudson 位于泽西市Exchange Place, 距离PATH地铁站一个block, 正对NY曼哈顿WTC, 是新泽西第一高楼。现在还有部分新房在销售，尺均价$1100. 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

For all new construction purchase, my broker will give 1% buyer rebate. I need to be present at the first visit. If you want to buy 151 Bay condos in Jeresy City, contact me for details. 凡购买新房，我们公司给 1% buyer rebate. 位于泽西市downtown 151 Bay St, 现已开始预售，尺均价$1000, 预计2024年3月交房。大楼距离Grove St地铁站300英尺。 10-30层是residential.每层有2个Studio, 3个1bedroom, 3个2bedroom, 1个3bedroom. HOA $1/sqft. 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

从7月到9月，贷款利率从6%升到今天突破7%了。做为经纪人，我时刻观察和经历楼市变化，简单说，这段时间买家大多在观望等待，而上市的房子也少了，虽然listing price没有显著下降，但成交价和上半年抢房时成交价相比有10%-15%下降。 受到高息的影响，房子在市场上时间长了，买家在挑房子。但是地区好、有卖点的房子走的还是很快。上周在Millburn带客户看了6个房子，其中3个一个周末就卖掉了。上周一个低价房子open house, 来了六七十家看房的，而这个价位的房子在Millburn市场上不超过10个，说明供需还是很悬殊。如果利率不在大幅上升，估计明年春天楼市会恢复。 我之前分析过，高利率不会造成楼市崩盘，而高失业率才是最可怕，当很多人没有了工作，付不起房贷，急着卖房，大量房源在市，价格必会大跌。所以我们还要关注股市，关注recession, 当公司开始大批裁员的时候，楼市就要崩盘了。 个人经验观点，欢迎指正。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

根据我自己房产投资和管理经验，买投资房除了考虑回报率之外，还应考查以下3点是否满足，才可放心购买。 1. 租金能达到$2000以上 有了这个租金的门槛，可以滤掉劣质租客，减少赖租的机会。租金太低的房子租给低收入房客，管理有风险。 2. 一个月内能够租掉 满足这个条件，说明地点选对了，租房市场活跃，不愁找不到租客。投资房忌空置期，时间长了租不出去，影响收益。 3. 做到正现金流 现金流 = 租金 - 费用，应该为正。如果每月还要往里搭钱，就变成负担。买房前要算一下，往往需要提高贷款首付，来达到平衡。如果资金不够，应暂缓购买。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

Grove St 是泽西市Historical area, 市政府大楼也在此街，在Grove St 坐地铁，7分钟可到曼哈顿下城，20分钟到曼岛中城，交通非常方便。我介绍4个步行到Grove St PATH地铁站的楼盘。 “102 Christopher” 于2008年建成，11层高，共95户，均价$933/ft. 出门就是Grove St PATH地铁站，近步行商业街Newark Ave. “201 Marin Blvd“ 于2008年建成，15层高，共294户，均价$857/ft. 这个大楼HOA是JC最低的大楼之一。 “160 1st St” 于 2016年建成，12层高，共161户，均价$990/ft. 这个大楼是JC最后一个有tax abatement, 是地税最低的一个大楼。 “88 Morgan“ 于2008年建成，56层高，共453户，均价$830/ft。这个大楼有View非常好的户型，看自由女神像，曼哈顿世贸大楼，Hudson海湾。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000

Newport是泽西市重建规划建设的新社区， 在原来哈德逊河边旧码头上建起，和曼哈顿隔河相望。 Newport社区生活方便，有Morton Williams超市，Starbucks, 一流的健身房，有大家喜爱的意大利餐馆Batello Restaurant，步行到Newport Mall, 去纽约交通也十分方便，走到Newport PATH地铁站只需要5分钟，乘地铁15分钟就到曼哈顿。 现在来Newport租房和买房的越来越多。 Newport有12栋是出租大楼只租不卖， 只有5栋大楼是康斗公寓可以买卖。 下面我对这几个condo大楼做个简单介绍，具体房型、价格、 物业费、地税、租金、在售等情况可以和我咨询。 “Shore Club North” 地址 1 Shore Lane, 2008年建成，28层高，共有221个单元，一室、两室、 三室康斗，floor-to-ceiling落地窗， 看曼哈顿和河景，中央空调和供暖。平均单价$725/平尺。 “Shore Club South” 地址 20 Newport Parkway, 2008年建成，和 “Shore Club North”是同一个开发商，它是南楼，和北楼”Shore Club North”的房型及使用的材料和建筑风格一样。 位置更靠近地铁，景观也好，平均单价$820/平尺。 “James Monroe” 地址45 River Dr South, 1988年建成，是Newport最早建成的大楼， 在Newport中心位置，34层高，共有443个单元， 房间内部旧些，每层有洗衣房，价钱比较低，平均单价$665/ 平尺。 “Park and Shore”  是Newport两个最新楼盘。第一栋住宅楼Shore House临岸公馆位于2 Shore Lane，紧邻75 Park Lane。Shore House，8层高，共包括71套一居室和两居室住宅， 平均单价$1250/平尺。第二栋75 Park Lane，37层高，共包括359套设计雅致的住房， 从一室公寓到三居室公寓，再到豪华顶层公寓，各种户型应有尽有， 平均单价$1280/平尺。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通

泽西市 downtown 分为四个区块，其中 Exchange Place （也称 Paulus Hook ），位于泽西市东南角，隔河正对曼哈顿下城，乘地铁 PATH 一站 7 分钟抵达 NY WTC 。 911 事件后，诸多投资银行机构，如高盛、德意志银行、花旗银行等，入往 Ex Place ， 此区 被称作“西华尔街“。社区安静幽美，街道干净整齐，交通便利，很多在纽约工作的选择在此居住。 “77 Hudson” 2008 年建成，紧邻高盛办公大楼， 48 层高，共 420 套房，均价 $1100/sqft 。大楼弧形结构设计，配以全景落地窗，朝东观曼哈顿海景房。大楼高端设施，室外游泳池，大型健身房，瑜伽室， virtual Golf, 电影院。 “ 99 Hudson ”是新建大楼， 2020 年交房，新泽西第一高楼， 79 层， 781 户，均价 $1300/sqft ，朝东是两室景观房，一室户型全部朝西。大楼有 12 部电梯，保证高层上下通畅。目前还有不少新房在卖，可以联系我看房，谈得最好价格和 credits. “ 25 Hudson” 2007 年建成，是泽西市最东南的一个小高层， 9 层高，共 127 套房，均价 $1050/sqft 。东、南户型有非常好的景观，正对曼哈顿，自由女神像， Hudson bay. “ 105 Greene St ” 2007 年建成， 19 层高，共有 100 个单元，均价 $850/sqft 。步行几分钟到 PATH 地铁站， Ex Place 买房，性价比很高的大楼。   买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

据报道，近期中国多省近百楼盘业主抱团拒绝还贷，引起关注。这些都是尚未完工的新建楼盘，目前处在停工状态或延迟交房，现在业主团体拒交房贷，要求开发商复工尽早交房。 和美国新楼盘销售做比较，觉得有点不可思议，业主还没拿到房子，怎么要交房贷？美国银行是在交房后才发放银行贷款，新房也是要等到大楼建成验收合格后，业主拿到房当天放贷。而中国预售房制度，业主签了预售合同，大楼仍在施工中，就要开始月供还贷了，即使后期停工“”烂尾“”也要继续还贷，是不是不太合理？ 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

卖房子如何定价？看看近期社区邻居卖掉房子的价格，了解下大致的价格范围。具体到房子要卖多少钱，还有看下那些卖掉的房子的细节，和自己房子的差别，经纪人会做个 COMP 给你参考。 另外，要明确近期房市的走向，是上升、平缓，还是下降，要把价格调整到目前市场价。 出价策略有两个，出偏高价，出偏低价， Owner 根据自身情况来定。两个策略各有优劣，上市后知道如何调整也是计划的一部分，这个非常重要。 二个不要，不要按 Zillow 的 Zestimate 出价，看我一篇关于 Zillow 估价偏差的笔记。如果社区还有其他同类房子在卖，不要比它出价高，否则就在给别人做参照物，帮他卖房了。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

在新泽西卖房，卖家在 closing 时要付的基本费用 律师费： $1200-1500 佣金：一般 5% 产权变更费： 1% 增值税 其他，包括该补的地税、物业费，给买家的 repair credit 。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

要把房子卖的好，卖的快，需要做好上市前的准备工作，主要是下面 6 个方面。 1.        房子外面。行业称 curb appeal 。房子前院后院打扫整洁，草坪打理，房前摆上些漂亮花草。房子外墙清洗，去掉绿苔。 2.        房内摆设。屋内放大件家具，不要有杂物堆砌。档次高的房子，用专业的 staging 布置。有代表房主身份地位的证书可以挂在墙上，放一些有品味的装饰物件。 3.        房间颜色。选大众可以接受的明亮色调。如果有紫红色等暗色房间，建议油漆明亮色系。 4.        照相照片。建议请专业摄影师来拍照，他们用专业设备，选的角度也比较好，看着舒服。 5.        房屋改进。有些能增加房子卖相花费不大的地方可做改进，如墙面粉刷，旧地毯换新或升级到地板。一些小的修理也需要这时候做了。 6.        找经纪人。找一个有经验的卖房经纪人，代理卖房。他可以提供上面的建议，在卖房这个过程中出谋划策，帮你把关。其他方面可以看我的一篇“找对卖房经纪”。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

卖房前不仅要把房子收拾的漂亮，还要有个军师帮你出谋划策，这人就是地产经纪。 你要和意向经纪人谈谈，听听他对房子的看法，房子的优缺点，目前价格多少。 有经验的经纪会根据你的情况给出卖价策略，会给出价格调整计划，也会告诉你底价是多少。 有经验的经纪看过上千套房子，会从买家的角度来看这个房子，告诉你买家会怎么想，什么样的买家会感兴趣，会针对房子卖点制定宣传。 有经验的经纪经历过上百次验房，看房子情况估计房检可能会出现的问题，会指出哪些地方上市前需要修理好，降低买家退出的风险。 找有经验的经纪人，对你卖房子将帮助很大。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

在美国买房，买家不需要给经纪人佣金，买家经纪人的佣金也是卖家来出。 美国这种佣金机制要追溯到 1920 年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房，只靠卖家经纪人一个不够，必须要和其他经纪人合作，才能找来更多人看房买房，所以卖家要付“ finder fee ”，给买家经纪人佣金。另外，在美国基本都是独家代理卖房，所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。 今天，互联网信息公开透明，卖家不愁找不到买家，还需要付给买家经纪这个“ finder fee ”吗？再过些年，买家经纪还会存在吗？ 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

如果把租金和买房后的养房成本比较下，总是房租更低，租房似乎更划算。然而，如果买了房，几年后再看就不一样了，原因是租金逐年增长，而买房后持房成本基本固定不变了。 以我自己的一个房子为例。这个房子是 2016 年 50 万买的，持房成本包括贷款、地税、保险等近 $3100/ 月，而当年租这个房子只要 $2800 ，从 number 上看当时租房更划算。而到了 2022 年，这个房子租金已涨到 $3400 ，而养房成本还保持在 $3100 左右，这样几年后两个就倒过来了。 现在这个房子 2022 年市价 68 万，增值 18 万。如果现在有人贷款买这个房子，持有成本差不多要 $3700 ，比 2016 年时买增加了很多。这就是为什么，在任何时间点来看，买房的养房成本总是比租金高，因为房价也在涨。 从长期来看，租金以及房价都会涨，不能只看现在租房合算。如果有能力 购房 ，也有购房意愿，早买应该比晚买好。买房时还要有些投资观念，要买对地方，买对房子。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

2022 年 5 月的 job report 出来了，失业率 3.6% 是 55 年来最低，增加工作 39 万远超预期 32.8 万。这表明美国经济依然强劲。而就业好，房地产根基则稳固。 但 Inflation 会因此变得更糟，相信 Fed Reserve 下半年仍会强力加息。目前贷款利率 5% 以上，已到 10 年高位，它能维持或回落吗？利率升高必然抑制房价，这也是大家希望看到的，回归一个稳定理性的房地产。 自 5 月以来，来看 open house ，给 offer 的人少了很多，似乎买家都一夜消失了。很多人在观望，看看市场对近期利率飙升的反应。最近两年房价涨幅很大，已经把投资客挤出去了，目前买房的都是刚需，等市场逐渐明朗后，这些买家还会出来。 今年租金普遍大涨，有的涨了 30% ， 你们觉得这对房地产有什么影响？ 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com  Line alexbao2000

乘坐地铁、渡船或 Bus ， 30 分钟可达曼哈顿的新泽西城市， 1. Jersey City ：（地铁 PATH ） 15 分钟到 WTC, 30 分钟到 33 街。（ Paulus Hook Ferry ） 8 分钟到 Battery Park ， 20 分钟到 Wall St ， 20 分钟到 39 街码头。 2. Hoboken: （地铁 PATH ） 25 分钟到 WTC, 30 分钟到 33 街。（ Hoboken Ferry ） 5 分钟到 39 街， 15 分钟到 Battery Park ， 25 分钟到 Wall St. 。（ Bus 126 ）不同车站分别 15-30 分钟到中城 42 街。 3. Weehawken: （ Lincoln Harbor Ferry ） 5 分钟到 39 街码头。（ Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166 ） 不同车站分别 12-20 分钟到达中城 42 街。 4. West New York: （ Port Imperial Ferry ） 5 分钟到 39 街， 20 分钟到 Battery Park ， 30 分钟到 Wall St. （ Bus 128,156, 158, 159, 165, 166 ） 15-25 分钟到达中城 42 街。 这些是哈德逊河沿岸的城市， so-called Golden Coast Cities. 从 Jersey City 到 West New York 房价逐渐向下，例如两室 condo 价格 , Jersey City 大约 1M ， West New York 大约 700K 。看自己的 budget 和通勤需要可以选择合适的地区买房。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line

Zillow 找房子很方便，它还提供房子估值供参考。但这个估值算法存在问题，经常和实际市值偏差很大。Buyers经常困惑，我按其算法看看它的缺陷。Zillow估值 Zestimate 依据房子户型和面积，找出 Neighborhood 近期卖掉的同类型房子售价算出的。但是，一些影响房价的重大因素，如大楼、房子新旧，位置环境及 View ，房子装修状况等没有计算在内。在某些情况下这个不完备的算法就造成较大偏差。 例如，泽西市 Newport 沿河一带 2008 年后建成的大楼，两房 Condo 售价百万左右，而不远的 Grove St 一带老房子 Brownstone, 同样面积的两房 condo 售价 70 万。 Zillow 估值没有区分这两种新旧大楼，因此照成很大的偏差。一个 Brownstone 两室 condo上市 要价 $635K, 而 Zestimate 根据近期售出的两房（ * 我估计新楼卖的占多）给了 $963,500, 高出了 33 万。 再例如， West New York 一个 townhouse 社区，同一条街，街北的房子临水有漂亮的河景 view ，售价 85 万，街南同样户型的房子没有 view, 售价 75 万。 Zestimate 没有区分房子位置的差别，估值 80 万，造成两边房子出现了或高或低 5 万的估值偏差。 还有一点要特别注意，在房市急涨或急落时， Zestimate 会出现极大偏差，因为它依据 recently sold 算法会有 2 个月左右滞后，估值跟不上市场价格快速上升或下降。 因此，要对房子市值有个正确的判断，必须研究到细节和市场现状， Zestimate 目前还做不到，不能按照 Zestimate 定价来买房或卖房。一个 active 的经纪 , 通过 offers 反馈以及和 agents 交流 , 得到第一线情报，通过分析房子详细情况，给客户一个可靠的报告。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Ale

我统计了 2022 年至今 5 月新泽西部分学区房的房价，基于 4 房 3 卫独立屋。 按次序列出：高中分数，房屋均价，售价 / 要价比。 Millburn ， 9 分 , $ 1,476,200 ， 107% Chatham ， 9 分， $ 1,366,700 ， 110% Livingston ， 9 分， $ 1,015,600 ， 106% Basking Ridge ， 8 分， $ 1,025,500 ， 103% Warren ， 7 分， $ 904,700 ， 100% 需要说明的是，这些房子是去年底到今年 3 月成交的，一般 45-60 天交房，所以 4 、 5 月成交的要到 6 、 7 月看到数据。 “售价 / 要价比“可看出市场竞争情况， % 越高说明买家加价越多， multiple offers 越多。 均价基本看出各学区的 4 房 3 卫独立屋价格差别。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

美国买房纯属商品交易，有钱就可以买，没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有，还需要很多专业人士协助完成，涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同，我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。 买房第一个接触到的应是地产经纪，找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况，分析适合你的房子和地区，推荐房源，带你看房，查找房屋相关资料，出价策略，和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家，从找房到交房，经纪会一直协调安排。 贷款专员是买房初期就要联系的，他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料，出具银行贷款预批信，让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪，在提交 offer 时发给卖家看，证明买家有实力购买。如果是全款买房，买家只要把足额存款证明给经纪就好了。 当卖家接受了 offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同，纽约律师是在写 offer 时就介入了，而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西，地产律师是缺一不可的。首先，双方律师审核购房合同，修改和补充，保证合同合法合理，买卖双方无异议后再签字，合同才正式生效 under contract ，顺便提一句，在律师审核阶段，大概一个星期时间里，如买家或卖家改变主意不想继续，都有权利无理由无责任退出。合同生效后，买家律师会对房屋产权做调查，也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造，会和卖家律师沟通解决房检报告中问题，会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书，买家放心交易，如果出了问题，律师会通过法律来保护买家的权益。 合同生效后，买家要在 14 天内完成房屋检查，请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时，不管房屋新旧，都会找出不少问题，房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后，买家一般会选出较严重的问题，要求卖家处理。卖家通过律师回复，或修理，或补偿，或不予处理。如果买家对房屋状况不满意，或对卖家处理不满意，可以选择终止合同，押金可全部退回，这是合同约定的 inspection contingency. 合同生效后，买家向银行正式申请贷款，材料齐全后，银行会联系经纪人，安排估价师来对房屋估价，银行根据估价而不是购房价做贷款。 过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司，由产权

做为一个 10 年的地产经纪，同时也是多年房地产投资者，我对目前房地产做个客观分析。 从今年 2 月至今 5 月， 30 年固定贷款利率已从 3.5% 涨到 5.2% ，真可以用“飙升“来形容。到了 4 月底，新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快，但看房的人少了，出 offer 的也少了，卖家收到 1-2 个 offer 就决定了，不像 2-3 月份要等 bidding. 美联储下半年会继续加息，预计贷款利率短时间不会回落，可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温，我们会看到房子卖得慢了，有房子降价了，而买家有较充足时间选择房子，可以和卖家谈价钱，这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束，我认为一两年内新泽西房价会回落 10% 。 Real estate is local business, 各地情况不同。 目前情况，我建议我的卖家客户见好就收，房子不能留在市上时间太长。 房价是否会大幅下降？我认为目前还没有迹象，高利率会减少买家的购买力，但不足以打消买家购房的意愿。而失业率，一个影响房市的晴雨表，是我们更要关注的。当大批人没有了工作，购买力归 0 ，有房的人无力还贷导致 foreclosure ，周围有工作的人感到不稳定，不敢大宗消费，不敢买房，这会造成楼市崩溃。 2009 年失业率高达 10% ，有兴趣的可以了解下 2009-2011 年美国房地产悲催状况。目前，失业率 4% 处于历史低位，很多工作招不到人，人们尚有稳定的工作，有能力买房的人还会继续买。 楼市预警信号？我们要关注与经济息息相关的股市走势。如果股市持续下跌，进入了萧条熊市，随之而来公司 job freeze, 开始 reorg 有计划有规模裁员，员工人人自危，那么离楼市崩盘就不远了。 总之，贷款利率上涨一定会降温楼市，价格必然回调。如果失业率上升，出现大量 foreclosure ，大家都捂紧钱包谈论 Cash is king 的时候，楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远？欢迎讨论。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易