鲍博士新泽西金牌地产经纪人

卖房前不仅要把房子收拾的漂亮，还要有个军师帮你出谋划策，这人就是地产经纪。 你要和意向经纪人谈谈，听听他对房子的看法，房子的优缺点，目前价格多少。 有经验的经纪会根据你的情况给出卖价策略，会给出价格调整计划，也会告诉你底价是多少。 有经验的经纪看过上千套房子，会从买家的角度来看这个房子，告诉你买家会怎么想，什么样的买家会感兴趣，会针对房子卖点制定宣传。 有经验的经纪经历过上百次验房，看房子情况估计房检可能会出现的问题，会指出哪些地方上市前需要修理好，降低买家退出的风险。 找有经验的经纪人，对你卖房子将帮助很大。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

在美国买房，买家不需要给经纪人佣金，买家经纪人的佣金也是卖家来出。 美国这种佣金机制要追溯到 1920 年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房，只靠卖家经纪人一个不够，必须要和其他经纪人合作，才能找来更多人看房买房，所以卖家要付“ finder fee ”，给买家经纪人佣金。另外，在美国基本都是独家代理卖房，所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。 今天，互联网信息公开透明，卖家不愁找不到买家，还需要付给买家经纪这个“ finder fee ”吗？再过些年，买家经纪还会存在吗？ 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

如果把租金和买房后的养房成本比较下，总是房租更低，租房似乎更划算。然而，如果买了房，几年后再看就不一样了，原因是租金逐年增长，而买房后持房成本基本固定不变了。 以我自己的一个房子为例。这个房子是 2016 年 50 万买的，持房成本包括贷款、地税、保险等近 $3100/ 月，而当年租这个房子只要 $2800 ，从 number 上看当时租房更划算。而到了 2022 年，这个房子租金已涨到 $3400 ，而养房成本还保持在 $3100 左右，这样几年后两个就倒过来了。 现在这个房子 2022 年市价 68 万，增值 18 万。如果现在有人贷款买这个房子，持有成本差不多要 $3700 ，比 2016 年时买增加了很多。这就是为什么，在任何时间点来看，买房的养房成本总是比租金高，因为房价也在涨。 从长期来看，租金以及房价都会涨，不能只看现在租房合算。如果有能力 购房 ，也有购房意愿，早买应该比晚买好。买房时还要有些投资观念，要买对地方，买对房子。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

2022 年 5 月的 job report 出来了，失业率 3.6% 是 55 年来最低，增加工作 39 万远超预期 32.8 万。这表明美国经济依然强劲。而就业好，房地产根基则稳固。 但 Inflation 会因此变得更糟，相信 Fed Reserve 下半年仍会强力加息。目前贷款利率 5% 以上，已到 10 年高位，它能维持或回落吗？利率升高必然抑制房价，这也是大家希望看到的，回归一个稳定理性的房地产。 自 5 月以来，来看 open house ，给 offer 的人少了很多，似乎买家都一夜消失了。很多人在观望，看看市场对近期利率飙升的反应。最近两年房价涨幅很大，已经把投资客挤出去了，目前买房的都是刚需，等市场逐渐明朗后，这些买家还会出来。 今年租金普遍大涨，有的涨了 30% ， 你们觉得这对房地产有什么影响？ 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com  Line alexbao2000

乘坐地铁、渡船或 Bus ， 30 分钟可达曼哈顿的新泽西城市， 1. Jersey City ：（地铁 PATH ） 15 分钟到 WTC, 30 分钟到 33 街。（ Paulus Hook Ferry ） 8 分钟到 Battery Park ， 20 分钟到 Wall St ， 20 分钟到 39 街码头。 2. Hoboken: （地铁 PATH ） 25 分钟到 WTC, 30 分钟到 33 街。（ Hoboken Ferry ） 5 分钟到 39 街， 15 分钟到 Battery Park ， 25 分钟到 Wall St. 。（ Bus 126 ）不同车站分别 15-30 分钟到中城 42 街。 3. Weehawken: （ Lincoln Harbor Ferry ） 5 分钟到 39 街码头。（ Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166 ） 不同车站分别 12-20 分钟到达中城 42 街。 4. West New York: （ Port Imperial Ferry ） 5 分钟到 39 街， 20 分钟到 Battery Park ， 30 分钟到 Wall St. （ Bus 128,156, 158, 159, 165, 166 ） 15-25 分钟到达中城 42 街。 这些是哈德逊河沿岸的城市， so-called Golden Coast Cities. 从 Jersey City 到 West New York 房价逐渐向下，例如两室 condo 价格 , Jersey City 大约 1M ， West New York 大约 700K 。看自己的 budget 和通勤需要可以选择合适的地区买房。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line

Zillow 找房子很方便，它还提供房子估值供参考。但这个估值算法存在问题，经常和实际市值偏差很大。Buyers经常困惑，我按其算法看看它的缺陷。Zillow估值 Zestimate 依据房子户型和面积，找出 Neighborhood 近期卖掉的同类型房子售价算出的。但是，一些影响房价的重大因素，如大楼、房子新旧，位置环境及 View ，房子装修状况等没有计算在内。在某些情况下这个不完备的算法就造成较大偏差。 例如，泽西市 Newport 沿河一带 2008 年后建成的大楼，两房 Condo 售价百万左右，而不远的 Grove St 一带老房子 Brownstone, 同样面积的两房 condo 售价 70 万。 Zillow 估值没有区分这两种新旧大楼，因此照成很大的偏差。一个 Brownstone 两室 condo上市 要价 $635K, 而 Zestimate 根据近期售出的两房（ * 我估计新楼卖的占多）给了 $963,500, 高出了 33 万。 再例如， West New York 一个 townhouse 社区，同一条街，街北的房子临水有漂亮的河景 view ，售价 85 万，街南同样户型的房子没有 view, 售价 75 万。 Zestimate 没有区分房子位置的差别，估值 80 万，造成两边房子出现了或高或低 5 万的估值偏差。 还有一点要特别注意，在房市急涨或急落时， Zestimate 会出现极大偏差，因为它依据 recently sold 算法会有 2 个月左右滞后，估值跟不上市场价格快速上升或下降。 因此，要对房子市值有个正确的判断，必须研究到细节和市场现状， Zestimate 目前还做不到，不能按照 Zestimate 定价来买房或卖房。一个 active 的经纪 , 通过 offers 反馈以及和 agents 交流 , 得到第一线情报，通过分析房子详细情况，给客户一个可靠的报告。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Ale

我统计了 2022 年至今 5 月新泽西部分学区房的房价，基于 4 房 3 卫独立屋。 按次序列出：高中分数，房屋均价，售价 / 要价比。 Millburn ， 9 分 , $ 1,476,200 ， 107% Chatham ， 9 分， $ 1,366,700 ， 110% Livingston ， 9 分， $ 1,015,600 ， 106% Basking Ridge ， 8 分， $ 1,025,500 ， 103% Warren ， 7 分， $ 904,700 ， 100% 需要说明的是，这些房子是去年底到今年 3 月成交的，一般 45-60 天交房，所以 4 、 5 月成交的要到 6 、 7 月看到数据。 “售价 / 要价比“可看出市场竞争情况， % 越高说明买家加价越多， multiple offers 越多。 均价基本看出各学区的 4 房 3 卫独立屋价格差别。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

美国买房纯属商品交易，有钱就可以买，没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有，还需要很多专业人士协助完成，涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同，我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。 买房第一个接触到的应是地产经纪，找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况，分析适合你的房子和地区，推荐房源，带你看房，查找房屋相关资料，出价策略，和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家，从找房到交房，经纪会一直协调安排。 贷款专员是买房初期就要联系的，他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料，出具银行贷款预批信，让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪，在提交 offer 时发给卖家看，证明买家有实力购买。如果是全款买房，买家只要把足额存款证明给经纪就好了。 当卖家接受了 offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同，纽约律师是在写 offer 时就介入了，而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西，地产律师是缺一不可的。首先，双方律师审核购房合同，修改和补充，保证合同合法合理，买卖双方无异议后再签字，合同才正式生效 under contract ，顺便提一句，在律师审核阶段，大概一个星期时间里，如买家或卖家改变主意不想继续，都有权利无理由无责任退出。合同生效后，买家律师会对房屋产权做调查，也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造，会和卖家律师沟通解决房检报告中问题，会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书，买家放心交易，如果出了问题，律师会通过法律来保护买家的权益。 合同生效后，买家要在 14 天内完成房屋检查，请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时，不管房屋新旧，都会找出不少问题，房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后，买家一般会选出较严重的问题，要求卖家处理。卖家通过律师回复，或修理，或补偿，或不予处理。如果买家对房屋状况不满意，或对卖家处理不满意，可以选择终止合同，押金可全部退回，这是合同约定的 inspection contingency. 合同生效后，买家向银行正式申请贷款，材料齐全后，银行会联系经纪人，安排估价师来对房屋估价，银行根据估价而不是购房价做贷款。 过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司，由产权

做为一个 10 年的地产经纪，同时也是多年房地产投资者，我对目前房地产做个客观分析。 从今年 2 月至今 5 月， 30 年固定贷款利率已从 3.5% 涨到 5.2% ，真可以用“飙升“来形容。到了 4 月底，新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快，但看房的人少了，出 offer 的也少了，卖家收到 1-2 个 offer 就决定了，不像 2-3 月份要等 bidding. 美联储下半年会继续加息，预计贷款利率短时间不会回落，可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温，我们会看到房子卖得慢了，有房子降价了，而买家有较充足时间选择房子，可以和卖家谈价钱，这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束，我认为一两年内新泽西房价会回落 10% 。 Real estate is local business, 各地情况不同。 目前情况，我建议我的卖家客户见好就收，房子不能留在市上时间太长。 房价是否会大幅下降？我认为目前还没有迹象，高利率会减少买家的购买力，但不足以打消买家购房的意愿。而失业率，一个影响房市的晴雨表，是我们更要关注的。当大批人没有了工作，购买力归 0 ，有房的人无力还贷导致 foreclosure ，周围有工作的人感到不稳定，不敢大宗消费，不敢买房，这会造成楼市崩溃。 2009 年失业率高达 10% ，有兴趣的可以了解下 2009-2011 年美国房地产悲催状况。目前，失业率 4% 处于历史低位，很多工作招不到人，人们尚有稳定的工作，有能力买房的人还会继续买。 楼市预警信号？我们要关注与经济息息相关的股市走势。如果股市持续下跌，进入了萧条熊市，随之而来公司 job freeze, 开始 reorg 有计划有规模裁员，员工人人自危，那么离楼市崩盘就不远了。 总之，贷款利率上涨一定会降温楼市，价格必然回调。如果失业率上升，出现大量 foreclosure ，大家都捂紧钱包谈论 Cash is king 的时候，楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远？欢迎讨论。 买房就找鲍博士，金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易