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Showing posts from 2022

卖房找有经验的卖房经纪人

卖房前不仅要把房子收拾的漂亮,还要有个军师帮你出谋划策,这人就是地产经纪。 你要和意向经纪人谈谈,听听他对房子的看法,房子的优缺点,目前价格多少。 有经验的经纪会根据你的情况给出卖价策略,会给出价格调整计划,也会告诉你底价是多少。 有经验的经纪看过上千套房子,会从买家的角度来看这个房子,告诉你买家会怎么想,什么样的买家会感兴趣,会针对房子卖点制定宣传。 有经验的经纪经历过上百次验房,看房子情况估计房检可能会出现的问题,会指出哪些地方上市前需要修理好,降低买家退出的风险。 找有经验的经纪人,对你卖房子将帮助很大。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

为什么在美国买房由卖家付佣金?

在美国买房,买家不需要给经纪人佣金,买家经纪人的佣金也是卖家来出。 美国这种佣金机制要追溯到 1920 年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房,只靠卖家经纪人一个不够,必须要和其他经纪人合作,才能找来更多人看房买房,所以卖家要付“ finder fee ”,给买家经纪人佣金。另外,在美国基本都是独家代理卖房,所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。 今天,互联网信息公开透明,卖家不愁找不到买家,还需要付给买家经纪这个“ finder fee ”吗?再过些年,买家经纪还会存在吗? 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

租房好还是买房好?一个买房人的经历和看法

如果把租金和买房后的养房成本比较下,总是房租更低,租房似乎更划算。然而,如果买了房,几年后再看就不一样了,原因是租金逐年增长,而买房后持房成本基本固定不变了。 以我自己的一个房子为例。这个房子是 2016 年 50 万买的,持房成本包括贷款、地税、保险等近 $3100/ 月,而当年租这个房子只要 $2800 ,从 number 上看当时租房更划算。而到了 2022 年,这个房子租金已涨到 $3400 ,而养房成本还保持在 $3100 左右,这样几年后两个就倒过来了。 现在这个房子 2022 年市价 68 万,增值 18 万。如果现在有人贷款买这个房子,持有成本差不多要 $3700 ,比 2016 年时买增加了很多。这就是为什么,在任何时间点来看,买房的养房成本总是比租金高,因为房价也在涨。 从长期来看,租金以及房价都会涨,不能只看现在租房合算。如果有能力 购房 ,也有购房意愿,早买应该比晚买好。买房时还要有些投资观念,要买对地方,买对房子。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

2022年5月房地产状况 (利率10年新高 失业率新低 )

2022 年 5 月的 job report 出来了,失业率 3.6% 是 55 年来最低,增加工作 39 万远超预期 32.8 万。这表明美国经济依然强劲。而就业好,房地产根基则稳固。 但 Inflation 会因此变得更糟,相信 Fed Reserve 下半年仍会强力加息。目前贷款利率 5% 以上,已到 10 年高位,它能维持或回落吗?利率升高必然抑制房价,这也是大家希望看到的,回归一个稳定理性的房地产。 自 5 月以来,来看 open house ,给 offer 的人少了很多,似乎买家都一夜消失了。很多人在观望,看看市场对近期利率飙升的反应。最近两年房价涨幅很大,已经把投资客挤出去了,目前买房的都是刚需,等市场逐渐明朗后,这些买家还会出来。 今年租金普遍大涨,有的涨了 30% , 你们觉得这对房地产有什么影响? 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com  Line alexbao2000

新泽西30分钟到NY曼哈顿的通勤地区

乘坐地铁、渡船或 Bus , 30 分钟可达曼哈顿的新泽西城市, 1. Jersey City :(地铁 PATH ) 15 分钟到 WTC, 30 分钟到 33 街。( Paulus Hook Ferry ) 8 分钟到 Battery Park , 20 分钟到 Wall St , 20 分钟到 39 街码头。 2. Hoboken: (地铁 PATH ) 25 分钟到 WTC, 30 分钟到 33 街。( Hoboken Ferry ) 5 分钟到 39 街, 15 分钟到 Battery Park , 25 分钟到 Wall St. 。( Bus 126 )不同车站分别 15-30 分钟到中城 42 街。 3. Weehawken: ( Lincoln Harbor Ferry ) 5 分钟到 39 街码头。( Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166 ) 不同车站分别 12-20 分钟到达中城 42 街。 4. West New York: ( Port Imperial Ferry ) 5 分钟到 39 街, 20 分钟到 Battery Park , 30 分钟到 Wall St. ( Bus 128,156, 158, 159, 165, 166 ) 15-25 分钟到达中城 42 街。 这些是哈德逊河沿岸的城市, so-called Golden Coast Cities. 从 Jersey City 到 West New York 房价逐渐向下,例如两室 condo 价格 , Jersey City 大约 1M , West New York 大约 700K 。看自己的 budget 和通勤需要可以选择合适的地区买房。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line

Zillow房子的估值准确吗?从算法分析看偏差有多大

Zillow 找房子很方便,它还提供房子估值供参考。但这个估值算法存在问题,经常和实际市值偏差很大。Buyers经常困惑,我按其算法看看它的缺陷。Zillow估值 Zestimate 依据房子户型和面积,找出 Neighborhood 近期卖掉的同类型房子售价算出的。但是,一些影响房价的重大因素,如大楼、房子新旧,位置环境及 View ,房子装修状况等没有计算在内。在某些情况下这个不完备的算法就造成较大偏差。 例如,泽西市 Newport 沿河一带 2008 年后建成的大楼,两房 Condo 售价百万左右,而不远的 Grove St 一带老房子 Brownstone, 同样面积的两房 condo 售价 70 万。 Zillow 估值没有区分这两种新旧大楼,因此照成很大的偏差。一个 Brownstone 两室 condo上市 要价 $635K, 而 Zestimate 根据近期售出的两房( * 我估计新楼卖的占多)给了 $963,500, 高出了 33 万。 再例如, West New York 一个 townhouse 社区,同一条街,街北的房子临水有漂亮的河景 view ,售价 85 万,街南同样户型的房子没有 view, 售价 75 万。 Zestimate 没有区分房子位置的差别,估值 80 万,造成两边房子出现了或高或低 5 万的估值偏差。 还有一点要特别注意,在房市急涨或急落时, Zestimate 会出现极大偏差,因为它依据 recently sold 算法会有 2 个月左右滞后,估值跟不上市场价格快速上升或下降。 因此,要对房子市值有个正确的判断,必须研究到细节和市场现状, Zestimate 目前还做不到,不能按照 Zestimate 定价来买房或卖房。一个 active 的经纪 , 通过 offers 反馈以及和 agents 交流 , 得到第一线情报,通过分析房子详细情况,给客户一个可靠的报告。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Ale

新泽西学区房2022上半年房价统计

我统计了 2022 年至今 5 月新泽西部分学区房的房价,基于 4 房 3 卫独立屋。 按次序列出:高中分数,房屋均价,售价 / 要价比。 Millburn , 9 分 , $ 1,476,200 , 107% Chatham , 9 分, $ 1,366,700 , 110% Livingston , 9 分, $ 1,015,600 , 106% Basking Ridge , 8 分, $ 1,025,500 , 103% Warren , 7 分, $ 904,700 , 100% 需要说明的是,这些房子是去年底到今年 3 月成交的,一般 45-60 天交房,所以 4 、 5 月成交的要到 6 、 7 月看到数据。 “售价 / 要价比“可看出市场竞争情况, % 越高说明买家加价越多, multiple offers 越多。 均价基本看出各学区的 4 房 3 卫独立屋价格差别。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。  联系 Alex Bao  电话 (201) 881-6897  微信 ab8102057  网站 www.njChineseRealtor.com   Line alexbao2000

美国买房有哪些环节?新泽西买房攻略

美国买房纯属商品交易,有钱就可以买,没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有,还需要很多专业人士协助完成,涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同,我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。 买房第一个接触到的应是地产经纪,找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况,分析适合你的房子和地区,推荐房源,带你看房,查找房屋相关资料,出价策略,和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家,从找房到交房,经纪会一直协调安排。 贷款专员是买房初期就要联系的,他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料,出具银行贷款预批信,让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪,在提交 offer 时发给卖家看,证明买家有实力购买。如果是全款买房,买家只要把足额存款证明给经纪就好了。 当卖家接受了 offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同,纽约律师是在写 offer 时就介入了,而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西,地产律师是缺一不可的。首先,双方律师审核购房合同,修改和补充,保证合同合法合理,买卖双方无异议后再签字,合同才正式生效 under contract ,顺便提一句,在律师审核阶段,大概一个星期时间里,如买家或卖家改变主意不想继续,都有权利无理由无责任退出。合同生效后,买家律师会对房屋产权做调查,也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造,会和卖家律师沟通解决房检报告中问题,会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书,买家放心交易,如果出了问题,律师会通过法律来保护买家的权益。 合同生效后,买家要在 14 天内完成房屋检查,请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时,不管房屋新旧,都会找出不少问题,房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后,买家一般会选出较严重的问题,要求卖家处理。卖家通过律师回复,或修理,或补偿,或不予处理。如果买家对房屋状况不满意,或对卖家处理不满意,可以选择终止合同,押金可全部退回,这是合同约定的 inspection contingency. 合同生效后,买家向银行正式申请贷款,材料齐全后,银行会联系经纪人,安排估价师来对房屋估价,银行根据估价而不是购房价做贷款。 过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司,由产权

2022年贷款利率飙升对新泽西房地产影响

做为一个 10 年的地产经纪,同时也是多年房地产投资者,我对目前房地产做个客观分析。 从今年 2 月至今 5 月, 30 年固定贷款利率已从 3.5% 涨到 5.2% ,真可以用“飙升“来形容。到了 4 月底,新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快,但看房的人少了,出 offer 的也少了,卖家收到 1-2 个 offer 就决定了,不像 2-3 月份要等 bidding. 美联储下半年会继续加息,预计贷款利率短时间不会回落,可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温,我们会看到房子卖得慢了,有房子降价了,而买家有较充足时间选择房子,可以和卖家谈价钱,这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束,我认为一两年内新泽西房价会回落 10% 。 Real estate is local business, 各地情况不同。 目前情况,我建议我的卖家客户见好就收,房子不能留在市上时间太长。 房价是否会大幅下降?我认为目前还没有迹象,高利率会减少买家的购买力,但不足以打消买家购房的意愿。而失业率,一个影响房市的晴雨表,是我们更要关注的。当大批人没有了工作,购买力归 0 ,有房的人无力还贷导致 foreclosure ,周围有工作的人感到不稳定,不敢大宗消费,不敢买房,这会造成楼市崩溃。 2009 年失业率高达 10% ,有兴趣的可以了解下 2009-2011 年美国房地产悲催状况。目前,失业率 4% 处于历史低位,很多工作招不到人,人们尚有稳定的工作,有能力买房的人还会继续买。 楼市预警信号?我们要关注与经济息息相关的股市走势。如果股市持续下跌,进入了萧条熊市,随之而来公司 job freeze, 开始 reorg 有计划有规模裁员,员工人人自危,那么离楼市崩盘就不远了。 总之,贷款利率上涨一定会降温楼市,价格必然回调。如果失业率上升,出现大量 foreclosure ,大家都捂紧钱包谈论 Cash is king 的时候,楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远?欢迎讨论。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人  ---------------------------  鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易